حق سرقفلی در حقوق ایران از نگاه وکیل سرقفلی در قم

حق سرقفلی یکی از مهم‌ترین و در عین حال پیچیده‌ترین مفاهیم در روابط موجر و مستأجر است.وجود بازارها و مراکز تجاری متعدد در شهر قم به برکت حضرت معصومه و روابط سنتی موجود درآن ها سبب شده است بسیاری از فعالان اقتصادی در قم هنگام خرید یا اجاره ملک تجاری با اصطلاح «سرقفلی» مواجه می‌شوند، بی‌آنکه بدانند دقیقاً این حق از کجا آمده، چه شرایطی دارد و چگونه باید از آن محافظت کرد.

در این مقاله، من علیرضا قربانی وکیل سرقفلی در قم تلاش دارم تا مفهوم حقوقی، مبانی قانونی، تفاوت‌ها و شرایط ایجاد و انتقال سرقفلی را به زبان ساده توضیح دهم و اهمیت نقش وکیل در این نوع دعاوی را روشن سازم.

۱. مفهوم حقوقی حق سرقفلی

بسیاری از صاحبان کسب و کار بزرگترین دغدغه ی که در مورد کسب خود دارند محل یا ملکی است که به عنوان محل فعالیت برای شغل خود اجاره می نمایند؛ طبیعی است که درآمد بسیاری از کسب و کار ها وابسته به موقعیت مکانی مغازه یا واحد تجاری است که در آن فعالیت می کنند است؛گاهی مستاجر بسیار تلاش می کند و با زحمت بسیار شهرت مناسبی برای خود در محل فعالیتش به هم می زند اما همواره دغدغه ی این را دارد که آیا سال بعد نیز این اجاره به قوت خود باقی خواهد ماند یا خیر؟

قانون برای این موضوع چاره اندیشیده است که این چاره در مورد قراردادهای اجاره ی بعد از سال 76 نهادی به نام سرقفلی و در مورد اجاره های سابق بر آن نهادی به نام حق کسب و پیشه بوده است که در این مطلب قصد نداریم آن را توضیح دهم بلکه در آینده در مطلبی دیگر به توضیح آن می پردازیم.

باری، حق سرقفلی حقی است که با پرداخت مبلغی از طرف مستاجر به موجر یا گذشت مستاجر از شروطی که به نفع او شده است برای مستاجر ایجاد می شود و سبب می شود تا مبلغی سرقفلی را به نرخ روز نپرداخته باشد قادر به تخلیه ی مستاجر از ملک خود نباشد.

شروطی که اسقاط آن سبب ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر می گردد عبارتند از :

• اگر شرط شده باشد مالک حق اجاره دادن ملک را به دیگری نداشته و بایستی به اجاره ی متعارف به مستاجر اجاره دهد
• اگر شرط شده باشد مالک حق تخلیه ی ملک و افزایش اجاره بها را نداشته و موظف است هر ساله به همان مبلغ ملک را به مستاجر اجاره دهد.

در عمل، بسیاری از مردم قم هنگام عقد قرارداد اجاره، بدون آگاهی دقیق از مفاد سرقفلی، اقدام به پرداخت مبالغ سنگین می‌کنند. همین ناآگاهی سبب می‌شود در زمان تخلیه یا انتقال، نتوانند از حقوق خود دفاع کنند. وکیل متخصص سرقفلی در قم می‌تواند در همین مرحله ابتدایی، از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری کند و به طرفین در تنظیم قرارداد صحیح یاری رساند.

۲. مبنای قانونی حق سرقفلی در ایران

پیش از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷6، قوانین ایران به طور مستقیم از حق سرقفلی سخن نگفته بودند. در گذشته، اصطلاح «حق کسب و پیشه و تجارت» رایج بود که در قانون سال ۱۳۵۶ پیش‌بینی شده بود. اما پس از تصویب قانون جدید، قانونگذار برای نخستین‌بار حق سرقفلی را به‌صورت شفاف تعریف و نظام‌مند کرد.

بر اساس ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶:

«هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره دهد، می‌تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند. همچنین مستأجر نیز می‌تواند در هنگام تخلیه، مبلغ سرقفلی را بر اساس عرف و شرایط از مالک مطالبه کند.»

در کنار این ماده، آیین‌نامه اجرایی و آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور نیز بر اعتبار این حق تأکید کرده‌اند. برای نمونه، دیوان عالی کشور در آرای متعدد بیان کرده که سرقفلی «حق مالی قابل نقل و انتقال» است و حتی در صورت فوت مستأجر، به وراث او منتقل می‌شود.

این موضوع نشان می‌دهد که سرقفلی صرفاً یک قرارداد عرفی یا توافق شخصی نیست، بلکه ریشه‌ای محکم در قانون دارد و از حمایت قضایی برخوردار است. با این حال، تشخیص اینکه ملک و قرارداد شما تابع قانون سال ۱۳۵۶ است یا ۱۳۷۶، در بسیاری از دعاوی سرقفلی تعیین‌کننده است. وکیل سرقفلی در قم با بررسی سوابق ثبتی و تاریخ عقد قرارداد می‌تواند این تشخیص را دقیقاً انجام دهد.

۳. تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت

یکی از مهم‌ترین پرسش‌ها در مشاوره‌های حقوقی سرقفلی این است که تفاوت میان «حق سرقفلی» و «حق کسب و پیشه» چیست و کدام‌یک در حال حاضر معتبر است.

به طور خلاصه:

• حق کسب و پیشه و تجارت مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ است و بدون نیاز به پرداخت وجهی خاص ایجاد می‌شد. یعنی صرف فعالیت طولانی و جلب مشتری برای مستأجر، موجب ایجاد این حق می‌گردید.اما حق سرقفلی در قانون جدید (۱۳۷۶) تنها در صورتی به‌وجود می‌آید که مستأجر مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد.
• سرقفلی تنها در مورد اجاره های بعد از سال 76 امکان پذیر است و حق کسب و پیشه در مورد اجاره های سابق بر آن وجود دارد البته چنانچه در قرارداد سابق بر سال 76 سرقفلی شرط شده باشد آثاری دارد که از حوصله ی این مطلب خارج است.
• برای انتقال حق سرقفلی الزامی به تنظیم سند رسمی وجود ندارد اگر چه می تواند این حق نیز در قالب سند رسمی منتقل شود، اما انتقال حق کسب و پیشه تنها با سند رسمی امکان پذیر است.
• حق سرقفلی اصولا قابل انتقال است اما حق کسب و پیشه اصولا غیرقابل انتقال است.
• حق سرقفلی به اسباب غیر ارادی از شخص سلب نمی شود اما در مواردی امکان سلب حق کسب و پیشه از شخص امکان پذیر است.

در قم و سایر شهرهای ایران، هنوز پرونده‌های بسیاری وجود دارد که مربوط به املاک تجاری با قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶ است. در این موارد، باید با دقت بررسی شود که آیا مستأجر از حق کسب و پیشه برخوردار است یا سرقفلی. اشتباه در تشخیص این دو می‌تواند نتیجه پرونده را کاملاً تغییر دهد. به همین دلیل، حضور وکیل متخصص سرقفلی در قم که با جزئیات هر دو قانون آشناست، از اهمیت بالایی برخوردار است.

۴. شرایط ایجاد حق سرقفلی

ایجاد حق سرقفلی نیازمند وجود چند شرط اساسی است که در صورت نبود هر یک از آن‌ها، این حق شکل نمی‌گیرد یا در دادگاه قابل مطالبه نخواهد بود. شرایط اصلی عبارت‌اند از:

• ملک باید تجاری باشد. سرقفلی تنها در اماکن تجاری قابل طرح است و املاک مسکونی مشمول آن نمی‌شوند. برای مثال، مغازه‌ها، پاساژها، دفترهای خدماتی و املاک دارای کاربری تجاری، واجد این شرط هستند.
• پرداخت وجه سرقفلی یا اسقاط شروط. مستأجر باید مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد و این پرداخت در قرارداد تصریح شده باشد. اگر پرداخت صورت نگرفته یا در قرارداد ذکر نشده باشد، امکان اثبات آن در دادگاه دشوار می‌شود. همچنین شروطی که اسقاط آن سبب ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر می گردد عبارتند از :
  • اگر شرط شده باشد مالک حق اجاره دادن ملک را به دیگری نداشته و بایستی به اجاره ی متعارف به مستاجر اجاره دهد
  • اگر شرط شده باشد مالک حق تخلیه ی ملک و افزایش اجاره بها را نداشته و موظف است هر ساله به همان مبلغ ملک را به مستاجر اجاره دهد
• وجود قرارداد اجاره معتبر. برای ایجاد حق سرقفلی، لازم است قرارداد اجاره طبق ضوابط قانونی تنظیم شده باشد و در قراردادهایی مثل صلح و ...امکان اسقاط سرقفلی وجود ندارد.
• قرارداد اجاره بعد از سال 76 منعقد شده باشد.

در عمل، بسیاری از اختلافات در قم ناشی از همین نکته است که یکی از طرفین مدعی پرداخت یا دریافت سرقفلی است، اما مدرک کافی برای اثبات آن وجود ندارد. در چنین شرایطی، حضور وکیل سرقفلی در قم برای جمع‌آوری دلایل، شهادت شهود و ارائه مستندات نقش تعیین‌کننده‌ای دارد.

۵. شرایط انتقال حق سرقفلی

یکی از ویژگی‌های مهم حق سرقفلی، که وجه افتراق آن با حق کسب و پیشه نیز هست، قابلیت نقل و انتقال آن است.بنابراین مستاجری که سرقفلی پرداخت کرده است حق انتقال آن را دارد اما این انتقال باید بر اساس ضوابط قانونی انجام گیرد تا اعتبار داشته باشد.شرایط انتقال سرقفلی عبارتند از :

• حق انتقال از مستاجر سلب نشده باشد.
• مستاجر مبلغی تحت عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد یا شروط مربوطه را اسقاط نموده باشد.

۶. نقش وکیل در دعاوی مربوط به سرقفلی

پرونده‌های سرقفلی از پیچیده‌ترین دعاوی حقوقی هستند، زیرا شامل بررسی چند عامل هم‌زمان می‌شوند: قانون حاکم (۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶)، نوع ملک، تاریخ قرارداد، پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی، و مفاد دقیق اجاره‌نامه. کوچک‌ترین اشتباه در استناد به قانون یا ارائه مدارک می‌تواند به از بین رفتن حقوق یکی از طرفین بینجامد.

وکیل سرقفلی در قم با تسلط بر قوانین موجر و مستأجر و رویه قضایی دادگاه‌های قم، می‌تواند در تمام مراحل پرونده از حقوق موکل خود دفاع کند. وظایف اصلی وکیل در این دعاوی عبارت‌اند از:

• بررسی و تنظیم قرارداد اجاره به‌گونه‌ای که حقوق موکل حفظ شود؛
• طرح دعوای مطالبه حق سرقفلی یا استرداد سرقفلی در دادگاه؛
• دفاع از مالک در برابر ادعاهای غیرموجه مستأجر؛
• ارزیابی و پیگیری نظریه کارشناسی درباره ارزش روز سرقفلی؛
• استفاده از رویه قضایی و آرای وحدت رویه برای استحکام استدلال‌های حقوقی.

بسیاری از افراد تصور می‌کنند دعاوی سرقفلی ساده و قابل پیگیری بدون وکیل است، اما واقعیت این است که حتی تعیین نوع قانون حاکم یا اثبات پرداخت وجه سرقفلی نیاز به استدلال حقوقی دقیق دارد. حضور وکیل متخصص سرقفلی در قم نه‌تنها روند رسیدگی را تسریع می‌کند، بلکه از تضییع حقوق طرفین جلوگیری می‌نماید.

جمع‌بندی

حق سرقفلی مفهومی است که در ظاهر ساده به نظر می‌رسد، اما از دیدگاه حقوقی دارای ابعاد گسترده و پیچیده‌ای است. از لحظه تنظیم قرارداد اجاره تا زمان تخلیه یا انتقال ملک، هر تصمیم باید با آگاهی کامل از قوانین انجام شود. در قم، که معاملات املاک تجاری رونق زیادی دارد، آگاهی از مقررات سرقفلی می‌تواند از بروز ده‌ها پرونده حقوقی جلوگیری کند. اما اگر اختلافی در این زمینه به وجود آمد، بهترین تصمیم، مراجعه به وکیل سرقفلی در قم است تا با تجربه و دانش حقوقی خود از حقوق شما دفاع کند.